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以房地产纠纷案为视角如何稳定社会
www.chloooe.com 】 【 2016-06-14 08:46 】 【来源: 新疆体彩时时彩开奖】
  近几年来,随着城镇化进程的加快,房地产开发如火如荼,房地产开发、建设、交易已成为事关国计民生与社会和谐稳定的重要生产经营活动。从中院近几年来审理的房地产开发纠纷中,我们发现部分房地产开发不规范,开发商因资金短缺、资金链条断裂等原因,违法、违约经营现象严重,致使借款人、购房户、建筑商、材料商等主体权益受损,由此引发大量矛盾纠纷,集访和极端事件不断增多,严重影响社会稳定,引起社会广泛关注。为了促进房地产开发健康发展,维护社会和谐稳定,我们对全市房地产开发纠纷进行了专题调研,并形成此文。

  一、房地产开发纠纷特点及成因

  (一)房地产开发纠纷特点

  对D市中级法院近几年审理的房地产开发纠纷案件,可以看出房地产开发纠纷主要呈现以下特点:

  1、案件呈逐年上升趋势,涉案金额较大。D市中级法院2010年审理房地产开发纠纷一审案件12件,涉案金额达5000多万,案均400万元以上;2011年审理房地产开发纠纷一审案件14件,涉案金额达8000多万,案均570万元以上;2012年审理房地产开发纠纷一审案件21件,涉案金额达1.5个多亿,案均700万元以上。

  2、案件类型多样,新类型案件层出不穷。房地产开发纠纷案件主要有房地产项目转让纠纷、建设施工合同纠纷、商品房销售合同纠纷、民间借贷合同纠纷等几种类型,涵盖了从房地产开发的设计、勘察、建设到材料供销、房屋买卖、过户登记等各个环节。同时,新类型案件也不断发生,如达县“御南苑”、宣汉县“恒朴电梯公寓”等房地产开发项目中的民间借贷资金转为购房款纠纷,某些房地产开发项目中的融资合作联建开发纠纷、实际施工人的建设施工合同纠纷等不断出现,因现行立法滞后,对新类型案件的裁判尺度难以把握。

  3、案情复杂疑难,法律关系认定困难。房地产纠纷案件涉及多方利益且金额大,为规避法律,部份房地产开发企业及债权人在交易过程中往往采取各种手段规避风险,逃避责任。如达县“御南苑”房地产开发项目涉及的借款人为规避风险、减少税费,在与开发商签订民间借贷合同的同时签订商品房买卖合同,约定如开发商不能按约定时间还款,借款即转为购房款,双方在职能部门备案登记,借款才转到开发商指定账户。后借款人因开发商不能按期偿还借款,起诉要求履行房屋买卖合同,给法院认定案件事实、法律关系造成困难。

  4、利益群体众多,极易引发集访和极端事件。房地产开发涉及的利益群体众多,有许多民间借贷的出借人、众多购房户、大量材料供应商和建筑施工队伍等,出借人要求偿还借款及利益或履行房屋买卖合同,购房户要求办理产权证件,供应商要求支付货款,建筑施工方要求支付工程款,各群体利益诉求虽不相同,但利益相互牵扯纠结。如四川石油公司“渠县科华首座”、宣汉县“恒朴电梯公寓”等房地产开发项目,因向社会高息融资,导致资金链断裂,项目停工,借款人、购房户、材料供应商、承建商纷纷主张权利,如果某一纠纷的处理结果影响到某一群体的利益,极可能引发群体性事件。

  5、纠纷矛盾突出,维稳压力较大。房地产纠纷利益群体众多,所涉利益金额较大,预期利益期望值较高,特别是所涉购房者、民间融资的出借人大多低收入家庭,将自己一生的积蓄用于购房或借款得息,如果权益受损,情绪波动大,矛盾突出,极易引起利益群体采取集访、群体坐堵公路等极端方式维权,如达县“御南苑”、通川区“滨江风景”等房地产开发项目的购房户,少则几十人多则上百人,集体到市政府上访事件,处理难度较大,维稳压力较大。

  (二)房地产开发纠纷成因

  1、开发商、建筑商从业不够规范。纠纷较多的房地产开发项目,一般都是个人企业资质以企业名义进行房地产开发和承揽建设工程,因个人开发商、建筑商资金严重不足、营运能力不强,加之近几年来政府宏观调控,房地产开发行业难以从银行借款,个人开发商、建筑商一般都采取用所开发的房地产抵押或借款转购房款等方式从民间高息融资,甚至采取一房多卖等方式吸取资金进行房地产开发建设,抵御风险能力较差,一旦开发、建设资金断链,房地产开发项目崩盘,即引发多种纠纷。如宣汉县“恒朴电梯公寓”、大竹“东恒·云洲花园”和达县“御南苑”等房地产开发项目的系列纠纷,均是因开发商、建筑商从民间高息融资,最终引发大量民间借贷、工程欠款和房屋买卖纠纷。

  2、开发商、建筑商诚信严重缺失。一些房地产开发项目的开发商、建筑商私下多次转让项目或工程,他们作为房地产开发建设的强势主体,更多考虑自身利益,而不讲最基本的诚信,矛盾出现后,不愿意正面解决问题,与借款人、购房业主、建筑商、农民工等相互缺乏真诚交流,要么不及时说明原因、表明态度,要么就承诺解决问题却拖延不办,不积极采取补救或补偿措施,不愿意从根本上解决问题,甚至做出更为严重的违约和侵权行为,而引发更多更大的矛盾纠纷,酿成大的群体性信访和极端事件。

  3、行业主管部门监管不力。房地产开发经营及工程建设管理法律法规,对房地产开发企业的主体资格和建筑施工企业的主体资格均作出了明确规定,要求严格按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目及工程建设,禁止房地产开发企业和建筑施工企业以任何形式允许其他单位和个人使用本企业的资质证书、营业执照,以本企业的名义进行房地产开发和承揽建设工程。同时对房地产开发项目的转让和商品房预售的条件及备案也进行了明确规定。但是,由于行政主管部门监管不实不力,导致个人借用企业资质以企业名义进行房地产开发及承揽建设工程的现象较为普遍,房地产开发项目营运档次低,项目转让和商品房预售及备案登记较为混乱,从而引发大量房地产开发纠纷。

  4、行政与司法衔接沟通协调不够。各地发现房地产开发项目中存在问题,特别是发现涉嫌非法吸收公众存款、借款转购房款、一房多卖等问题时,行政与司法之间未建立相应的通报衔接机制,相互之间沟通协调不深入,导致司法难以知晓相关情况,加之项目主体众多,法律关系错综复杂,法律法规不尽完善,相对于纷繁复杂、利益多元、遗留问题较多的房地产开发纠纷,法院应对措施有限,不能拒绝审判和及时审判,极有可能导致法院在处理纠纷的思路上与当地党政处置思路不尽一致,在一定程度上影响了矛盾纠纷及涉稳定问题的有效化解。

  二、法院审理房地产开发纠纷的困境

  1、行政与司法之间关于房地产开发信息的沟通协调配合机制不健全,导致法院处理纠纷及涉稳问题较为被动。目前,房地产开发企业、行政职能部门与法院之间的房地产开发情况通报机制未建立,法院难以在第一时间掌握房地产开发项目中的问题,大多是在案件审理中,党政反映情况或发现涉嫌犯罪时,才掌握到房地产开发项目中的一些问题。加之相关部门和法院相互之间深入沟通协调配合不够,要么对犯罪不及时立案侦查,要么对犯罪事实不明确认定,要么没有统筹处理项目问题的思路,给法院处理纠纷增加了难度,甚至发生在纠纷的处理思路上与当地党政存在分歧的情况,在一定程度上影响了涉稳问题的有效化解。

  2、房地产开发纠纷涉及利益群体众多,法律关系复杂,法规不尽完善,给法院处理纠纷及涉稳问题增加了难度。房地产开发纠纷涉及开发商、建筑商、材料供货商,设计单位、勘察单位,购房户、借款人等众多利益群体,涉及合资合作开发、建设施工、设计勘察、材料供销、房屋买卖、民间借贷等诸多法律关系。其中,既有向法院起诉的,也有没向法院起诉的;起诉的某些纠纷因可能涉嫌非法吸收公众存款、集资诈骗等犯罪,将中止审理和移送处理。法院不可能对整个房地产项目进行统筹处理,但对不涉嫌犯罪的案件又不能拒绝审理判决,特别是对某些纠纷如借款转购房款纠纷的法律事实及法律关系的认定,法律规定尚不明确,目前各地法院处理意见也不尽一致,导致法院裁判困难,处理纠纷稍有不慎,极有可能导致相关利益群体不满,引发不稳定因素,给法院处理纠纷及涉稳问题增加了不少难度。

  三、预防和减少房地产开发纠纷的对策建议

  (一)完善房地产开发立法,加强法治宣传,推动房地产开发步入法治轨道。我国现行房地产开发法律法规,大都仅规定了事后处理方案,极少规定事前预防机制,加之地方性、行业性规定不统一,个别条款甚至与法律相冲突,致使房地产开发极为不规范,房地产开发纠纷处理效果不佳,严重影响了房地产开发市场的合法、有序运作。必须进一步完善房地产开发事前监管预防、事中衔接协调、事后统筹处理等方面的实体和程序立法,同时加大法治宣传,增强全社会依法开发经营房地产的意识,推动房地产开发步入法治轨道,促进房地产开发纠纷及涉稳问题依法妥善处理。

  (二)强化房地产开发监管,严格市场准入,加大房地产开发纠纷源头防范力度。政府规划、国土、城建、房管、工商等职能部门应加大对房地产开发的监管力度,严格房地产开发项目审批,把好市场准入关,坚决将不具备相关资质和资金实力的企业清退出房地产开发、交易市场,杜绝“皮包公司”、“空壳公司”或无资质的单位和个人借用有资质的单位名义进行房地产开发、建设的情况发生,同时加强房地产开发资金监测,预防通过违法犯罪方式吸引开发资金,严格商品房预售许可条件,加强预售现场监督,坚决防止一房多卖情况发生。一经发现违法从事房地产开发的,必须立即责成纠正,并及时依法严厉制裁,引导房地产开发企业牢固树立合法、诚信、品牌经营理念,坚决摒弃唯利是图、违法失信的经营作风,保证有实力、有资质、有信用的单位从事房地产开发,铸就房地产开发守法、诚信、实力经营之路,从源头上减少纠纷产生,将隐患消灭在萌芽初期。

  (三)健全沟通协调配合机制,加大协作力度,妥善化解矛盾纠纷及涉稳问题。建立健全行政与司法之间房地产开发情况通报协调配合机制,行政职能部门在监管中发现问题特别是发现涉嫌犯罪的,要及时与公安、法院通报相关情况,法院在审理民事案件中发现涉嫌犯罪的,也要及时向公安机关通报或移送案件,同时向相关行政职能部门通报,以便互相及时掌握有关情况。对已经发生集访或群体性极端事件的,各部门要加强沟通协调配合,切实研究思路、措施,对有关纠纷做出有针对性的切合实际的处理,齐心协力妥善化解矛盾纠纷及涉稳问题。

  (四)立足本职增强能动性,积极建言献策,共同促进房地产开发健康发展。相关行政职能部门不能就事办事,司法机关亦不能就案办案,都要充分发挥主动能和能动性,善于从办事、办案中发现房地产开发监管、经营等方面存在的问题,分析问题产生的原因,提出有针对性、操作性的对策建议。同时,对矛盾纠纷易激化的敏感案件,可能或已经发生集访或群体性极端事件的,及时进行风险评估,主动向当地党委、政府汇报请示,尽最大努力减少社会不稳定因素,促进房地产开发健康发展。(唐其安  邓东川)

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编辑:潘柏林
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